사실 방법은 없어요
그래서 여기서 제일 중요한 거는 임차권 등기 명령을 받아 놔라 그러면 전출 하더라도 새로운 소유자로부터 돈을 받을 때까지는 내가 그 집을 안 비울 수 있다
그리고 나서 나머지 일을 처리하시면 어떻게든 살 곳을 잃어 버리지는 않을 것입니다
변호사님 요즘 금리가 계속 올라가고 또 부동산 가격은 계속 하락하고 그래서 갭 투자에 대한 이슈들이 굉장히 많이 나오잖아요
그래서 갭 투자자들이 이제 파산도 많이 했다고 하고 근데 갭 투자자가 파산을 하게 되면은 임차인 입장에서 돈을 못 돌려 받는 거 아닌가요
돌려 받을 수 있는 방법이 한 세 가지 정도가 있어요
첫 번째로는 HUG에서 이제 보험을 가입한 경우에는 전세 보증금을 반환 받지 못하는 경우에 그거를 일정한 요건 하에 반환 받을 수가 있어요
그 요건이 뭐냐면은 첫 번째가 전세 계약 해지 또는 종료 후에 한 달이 지날 때까지 정당한 사유 없이 전세 보증금을 반환 받지 못하고 임차권 등기 명령을 마친 후 그러니까 여기서 중요한 거는 계약 종료 한 달이 지났다 라는 거고요
또 하나는 주택 임차권 등기 명령을 받아야 돼요
그거는 이제 뭐 변호사의 도움을 받으실 수도 있고 아니면은 본인이 공부하실 수도 있는 부분이다 보니까 이거를 하시면은 보증 보험으로부터 전세 보증금을 그대로 전액을 받으실 수 있는 가장 빠른 방법이고요
주택 임차권 등기 명령 이라는 건 또 뭔가요?
아 이게 뭐냐면요 세입자가 들어가면 우리가 흔히 전입 신고하고 확정 일자 받잖아요
그걸 받는 이유가 우선 변제권이라는 것과 대항력이란 것을 취득하기 위한 거예요
우선 변제권 이라는 거는 내가 이 집이 경매 됐을 때 내가 세입자니까 우선적으로 변제를 받을 수 있는 그런 권리를 주는 거고요
두 번째로 대항력이라는 거는 이 집의 소유자가 바뀌었을 때 내가 지금 계약자가 아니라 새로운 소유자 한테도 임대차 계약의 효력을 주장해서 보증금을 받을 수 있는 그런 권리를 주는 거를 대항력이라고 해요
그런데 이 대항력은 우리가 얻는 기준이 전입 신고하고 확정 일자 잖아요
이거는 전출을 해 버리면 없어져 버려요
전세 계약이 끝나고 나서 이사를 나가더라도 새로운 주인한테 대항할 수 없게 되는 거예요
이걸 막기 위해서 법원에 신청해서 받는 게 임차권 등기 명령이에요
이거를 받아 두면은 이 사람이 전출 하더라도 대항력이 그대로 유지되는 겁니다
많은 경우에는 이제 집주인이 이런 보증 보험을 가입을 해 놓은 경우가 많아요
그런데 어떤 경우에는 일부만 가입한 경우도 있어요
그 보험료를 아끼기 위해서 이런 사고가 터질 줄 몰랐던 거죠
그런 경우에는 보험으로 다 받을 수가 없는데 결국에는 이 집이 경매가 된 다음에 그 경매금으로부터 받을 수밖에 없는 거죠
이때 필요한 게 아까 말한 확정 일자와 전입 신고 전세 보증금을 전부 반환 받을 수 있는 권리는 있는데 그 앞에 조금 선 순위 채권자가 있을 수 있어요
예를 들어서 은행에서 집주인한테 먼저 뭐 1억을 빌려줬어요
그러면은 나는 그 후에 이사 가서 전입 신고하고 확정 일자를 받았다면 1억을 은행이 배당 받은 다음에 내 전세금을 받을 수가 있어요 그렇게 되는데 그러면은 서민들한테 너무나도 불리 하잖아요
그렇기 때문에 인정하는게 소액 임차인의 최우선 변제권 이라는 게 있어요
우선 변제권 보다 더 우선한다 그래서 최우선 변제권이라고 하는데 이거는 일정한 요건이 있는데 서울 같은 경우에는 기준 금액이 1억 5천만 원 이하여야 돼요
전세 보증금 자체가
아 보증금이 그거를 넘어가면?
넘어가면은 최우선 변제권은 안 돼요
그냥 우선 변제권만 약간 서민이 아니구나 라고 보는거죠?
그렇죠 네 그래서 1억 5천만 원이 안 넘으면은 그 중에서 5천만 원은 최우선적으로 내가 은행보다 늦게 전입 신고하고 확정 일자 받았더라도 5천만 원을 먼저 가져올 수 있는 거죠
이런 방법으로 조금 보호를 하고 있고요
이걸 해도 못받는 분들이 사실은 많을 거예요
보증 보험도 안 돼 있고 아니면 일부만 받고 그 다음에 전세 보증금이 커서 최우선 변제권도 안 된다
이런 경우에는 어떻게 하느냐 집이 경매에 들어가고 새 주인이 생기잖아요
여기서 굉장히 강력한 권리가 있는데 동시 이행 항변권이 라는 거예요
오늘 진짜 어려운 용어들의 퍼레이드네요
풀어서 설명하면 동시에 이행할 수 있도록 내가 대항하는 권리예요
이건 뭐를 동시에 이행 하냐면은 당신이 나를 내보내려면은 나에게 전세 보증금을 다 줘라 나는 당신이 줄 때만 동시에 나갈 수 있지 당신이 안 주면은 나한테 나가라고 해도 나는 안 나갈 수 있는 권리에요
이거는 아까 말한 대로 대항력의 범위 이기 때문에 전출 나가 버린 상태에서는 절대 안 돼요 거기 일단 살고 계셔야 돼요
살고 계시면은 이 집에 새로운 주인이 들어오든 경매에서 누구한테 낙찰이 되든 재개발이 되든 재건축이 되든 이 사람을 내보내려면 전세 보증금을 전액 줘야 돼요
최후의 방법이긴 한데 이 집에서 돈 받을 때까지 영원히 살 수 있는 거죠
전출 하고 싶으면은 임차권 등기 명령을 받아 놔라 그러면 전출 하더라도 새로운 소유자로 부터 돈을 받을 때까지는 내가 그 집을 안 비울 수 있다
그래도 적어도 살 수 있는 권리까지는 법이 보장을 해주고 있어요
그러면 지금 총 세 가지 설명을 해 주신 거죠
네 뭐 이런 것들을 다 했는데도 안되거나 아니면 말씀하신 조건들에 부합하지 못하는 경우에 있으신 분들이라면 어떤 뭐 방법이 뭐가 있을까요
사실 방법은 없어요
그래서 여기서 제일 중요한 거는 마지막 방법은 그 집에 계속 사는 게 돼야 되고 그럴려면은 절대로 전출 하면 안 된다는 거예요
그 집에 전입신고를 계속 남겨 놓으셔야 된다
그거를 전출 하는 순간에 그 권리는 잃어버려서 이 사람 누구든지 와서 나가라고 할 수 있어요
새로운 소유자라면 확실히 도산쪽 말고도 되게 다양한 활동들을 하셨다 보니 변호사님께서 굉장히 뭔가 조금 더 에너지가 넘치시는 것 같은데 네 아무래도 부동산이 전문 분야다 보니까 그렇고 결국은 요점은 이거네요
못 받는 상황이 되면은 임차권 등기 명령 신청을 먼저 하고 그 다음에 이런저런 방안에서 돈을 받아보고 안 되면은 뭐 다른 곳에 이사를 가도 괜찮다 왜냐하면 임차권 등기 명령을 받았기 때문에 하지만 내가 그 집에 짐을 놔두고 다른 소유자가 돈을 다 돌려줄 때까지는 그 집을 안 비워도 괜찮다
임차권 등기 명령 신청이라는 건 그냥 가서 하면 되는 건가요?
그건 나중에 제가 뭐 커뮤니티 같은 곳에 조금 안내를 드리도록 하겠습니다
요새 전세 갭 투자 관련해서 갭투자 파산 이런 식의 뭐 시사적인 이슈가 굉장히 많은데요
물론 저희에게도 이렇게 갭투자 했다가 어떤 불안한 사정으로 인해서 파산 하시는 분들이 찾아오기도 합니다
그런데 제가 이 영상에서 더 말씀드리고 싶었던 것은 그런 파산 하시는 분들이 아니라 그로 인해서 피해를 보게 될 세입자들을 조금 도와드리고자 하는 의도로 몇 가지 말씀을 드렸고요 기억하실 점은 딱 한 가지입니다
만약에 전세 보증을 못 받게 됐으면 가장 먼저 법원에 찾아가셔서 임차권 등기 명령 신청을 하시고 그 명령을 받으십시오
그리고 나서 나머지 일을 처리하시면 어떻게든 살 곳을 잃어 버리지는 않을 것입니다 감사합니다