최장 20년 분할상환부터 원금 감면까지?

안녕하세요. 블랙스톤 법률사무소 이승진 변호사입니다. 전세사기를 당해 보증금을 돌려받지 못했는데, 전세대출까지 계속 갚아야 할까요?

피해자들의 상환 부담을 줄이기 위한 특별 채무조정 제도가 운영되고 있습니다. 이번 영상에서는 전세사기 피해자 특별 채무조정의 지원 내용부터 최대 20년 분할상환 방식, 그리고 원금 감면 가능 여부와 개인회생을 통한 채무조정까지 핵심만 정리해드립니다. 영상 시청해주시고 내 사건을 가장 잘 도울 수 있는 사무실을 찾는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

목차 1. 전세사기 피해로 발생한 전세대출과 구상채무의 구조 2. HF 특례 채무조정 대상과 최장 20년 무이자 분할상환 3. 경·공매 배당금과 보증기관의 구상권 처리 4. 원금 감면 여부와 HF 특례 채무조정 신청 방법 5. 11월까지 가능한 35% 감면과 개인회생 검토 개요 전세사기 피해로 전세대출을 갚지 못하면 보증기관이 은행에 대신 변제한 뒤 피해자에게 구상채무를 청구하게 됩니다. 영상에서는 한국주택금융공사가 전세사기 피해자에게 제공하는 특례 채무조정의 구조와 최장 20년 무이자 분할상환 방식을 설명합니다. 이어 경·공매 배당금이 채무 상환에 어떻게 반영되는지, 기본 제도의 원금 감면 여부와 신청 방법을 살펴봅니다. 마지막으로 2026년 11월 30일까지 잔여 채무를 일시상환하면 원금 35%를 감면하는 캠페인과 개인회생을 통한 원금 감면 가능성을 정리합니다.

전세 사기 피해가 한때 많이 나왔잖아요. 심지어 저희 회사 직원도 전세 사기 당했다고. 아, 그런 일이 있어 가지고. 네. 전세 사기당하면 이제 피해 금액이 엄청 클 텐데 어떻게 해야 될까요? 보통 전세 사기 피해 금액이 대략 1억에서 2억 사이인 것 같아요. 그 범위까지 보증이 되기 때문인 것 같고요. 이런 구조로 진행이 되죠. 보통은 2, 30대 청년층이 많은 피해자가 되고요. 2, 30대가 전세자금 대출을 받는데 이들이 가지고 있는 담보가 없잖아요. 담보가 없으니까 은행에 보증을 서주는 기관이 있습니다. 그게 뭐 허그 또는 HF, 뭐 주택금융공사라고도 말을 하는데 보증을 서줬는데 나중에 집주인이 전세금을 안 돌려주면 디폴트가 발생하게 되고 그러면 이 세입자인 청년층이 은행의 돈을 못 갚게 되잖아요. 그러면 은행은 손해를 보느냐? 그게 아니에요. 은행은 보증 기관인 허그나 HF가 이 돈을 대신 갚아줍니다. 은행은 아무런 손해가 없죠. 대신에 허그나 HF가 손해를 부담하게 되는데 손해를 이들도 그냥 부담하는 게 아니라 그 돈을 구상권을 행사해서 세입자에게 달라고 해요. 너 지금 당장은 못 주지만 앞으로 이 돈 나한테 갚아야 돼. 내가 소송을 걸 거야라고 하는 식으로 해서 돈을 받게 되는데 문제는 전세 사기 피해를 당했는데 구상권 행사까지 당해서 돈을 줘야 되는 상황이 발생하면은 그 목돈을 어디서 마련해서 갚겠어요? 갚을 수가 없죠. 이래서 전세 사기 피해가 심각했던 건데요. 많은 분들이 이로 인해서 지금까지 개인회생도 하고 개인파산도 하신 분들이 많아요. 그런데 최근에 HF에서 내놓은 대책이 뭐가 있냐면 특별 채무 조정을 해주겠다는 거예요. 전세 사기 피해자에 대해서는 특별 채무 조정을 해줘서 네가 당장 이 돈을 갚기 힘들면 20년이라는 장기간 동안 내가 무이자로 해줄게. 20년 동안 1억이면 1억, 2억이면 2억을 분할 상환해. 이렇게 해주는 겁니다. 그러면 만약에 피해 금액이 1억이라면 한 달에 40만 원에서 50만 원씩 20년을 갚으면 다 갚을 수가 있거든요. 이런 식으로 구제를 해주는 거죠. 이런 식으로 특별 채무 조정이 들어갈 때는 연체 기록에도 영향이 없고 이들이 기존의 신용 점수를 잃어버리지도 않고 사회생활을 하는 데도 문제가 없다 보니까 많은 분들이 활용하고 있는 것으로 보입니다. 근데 좀 이상한 거 아닙니까? 전세 사기면 내가 못 받은 돈인데 그걸 내가 어쨌든 갚아야 되는데. 못 받을 돈은 아니에요. 받을 수 있는 돈이에요. 채권은 살아 있어요. 나는 집주인한테 받을 수가 있어요. 사기꾼이잖아요. 사기꾼이죠. 그런데 결국 그 집에 대한 경매가 들어가고 그 집에서 어떤 돈이 생기면 그 돈은 세입자가 가져가게 되거든요. 다만 방금 말씀드린 금융 기관이 은행에 대신 돈을 갚은 상황에서는 금융 기관이 세입자의 권리를 가져가서 세입자 대신에 경매금을 받아갈 수도 있어요. 낙찰금에서 일부를 받아갈 수도 있기 때문에 약간 복잡해지는데 허그나 HF 같은 기관에서 돈을 은행에 대신 갚게 되면 만약에 1억 원을 빌려줬는데 1억 원을 대신 갚았다. 이렇게 된 다음에 전세 사기 가해자의 집이 경매가 돼서 거기서 5천만 원이 나왔어요. 그럼 5천만 원은 가져가고 나머지 5천만 원을 세입자에게 청구하는 거죠. 이런 구조로 이루어집니다. 세입자는 5천만 원을 이쪽에 주게 되면 그 5천만 원에 대해서는 가해자에 대해서 또 달라고 손해배상 소송을 할 수 있겠죠. 그러면 어쨌든 이렇게 20년 동안 지원한다 뭐 이런 것도 어쨌든 돈이 들어가는 일이잖아. 세금이 들어가는 거. 이거는 세금이 들어가는 거죠. 목돈이 들어가는 거는 아니지만 무이자로 해준다는 거잖아요. 한두 사람이면 작은 금액인데 올해 최근 기사를 보면 주택금융공사가 전세 사기 피해자 3,898명에게 채무 조정을 시행했대요.

그러면 1인당 약 1억 원으로 총 3,942억 원에 달한대요. 이것에 연 이자를 5%씩만 계산하더라도 연 이자가 상당이 될 텐데 이 금액에 대해서는 세금으로 지원이 들어가는 거죠. 그럼 어떻게 신청하면 되나요? 주택금융공사에 방문하시거나 홈페이지를 통해서 신청을 하시면 되고요. 전세 사기 피해자에 해당한다면 이 제도는 원금 감면은 없다고 알아두시는 게 좋아요.

원금 감면은 없고 장기간 동안 분할 상환하게 하는 거고요. 다만 특별히 일정 기간 동안 올해 11월까지만 기존에 분할 납부하던 사람들이 일시 상환을 하는 경우에는 35%까지 원금 감면도 이루어지고 있다고 하니까 그 부분도 꼭 참고를 해주시고 여기서 더 나아가서 원금 감면을 받고 싶으시다. 이런 분들은 지금 많은 분들이 이용하고 있는 개인회생 제도를 활용하시면 상당한 부분에 원금 감면도 받을 수 있으니까 이 부분도 꼭 기억해서 활용하시면 도움이 될 것입니다.