전세사기 피해와 개인회생: 남은 전세대출 정리하는 법
전세사기로 보증금은 잃고 전세자금대출만 남았다면 개인회생으로 정리할 수 있습니다. 전세대출도 다른 채무와 같은 하나의 개인회생채권이어서, 가용소득으로 일정 기간 갚고 나머지는 면책받습니다. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 '전세사기피해자등'으로 결정받으면 회생법원 실무준칙상 변제기간을 3년 미만으로 정할 수 있고, 경·공매 유예와 금융지원도 함께 신청할 수 있습니다.
보증금을 잃고 대출만 남았을 때 개인회생이 되나요?
됩니다. 개인회생은 빚이 재산보다 많고 장래에 계속적·반복적인 소득이 있는 개인이 이용하는 절차입니다(채무자회생법 제579조). 전세사기 피해는 가장 큰 재산이던 보증금이 사라지고 대출만 남는 상황이라 채무초과 요건이 쉽게 충족되는 경우가 많습니다.
전세자금대출이라고 해서 따로 취급되지는 않습니다. 담보가 설정되어 있지 않다면 다른 신용대출과 똑같이 개인회생채권이 되어 변제계획에 따라 일부를 갚고 나머지를 면책받습니다. 보증기관이 대신 갚아 준 뒤 구상권을 행사하는 채권도 채권자목록에 넣습니다. 블랙스톤 법률사무소 영상에서 이승진 변호사는 전세사기 피해자는 개인회생이 보호하려는 '성실하지만 불운한 채무자'의 대표적인 경우라고 설명합니다.
돌려받지 못한 보증금은 청산가치에 들어가나요?
보증금반환채권도 재산이므로 원칙적으로 청산가치에 들어갑니다(제614조 제1항 제4호). 다만 실제로 얼마가 잡히는지는 대출 구조와 회수 가능성에 따라 크게 달라집니다.
은행이 보증금반환채권에 질권을 설정했거나 채권양도를 받았다면 그만큼 담보가 잡혀 있어 청산가치에서 빠집니다. 반대로 보증기관 보증이나 보증보험만으로 대출을 받아 은행이 담보를 잡지 않았다면 보증금이 그대로 잡힙니다. 블랙스톤 법률사무소 영상에서 이승진 변호사는 대출받을 때 집주인 동의를 받았다면 대부분 질권 설정이나 채권양도이고, 동의 없이 보증보험만 들었다면 청산가치에 반영된다고 설명합니다.
또한 주택임대차보호법상 우선변제를 받을 수 있는 범위의 임차보증금반환청구권은 면제재산으로 신청할 수 있습니다(제383조 제2항 제1호, 개인회생 준용은 제580조 제3항). 돌려받기 어려워진 보증금을 액면대로 재산으로 보면 갚을 금액이 비현실적으로 커지므로, 경매 배당 결과와 임대인의 파산·회생 진행 사실, 임차권등기 내역 같은 회수 불능 자료를 모아 다투게 됩니다.
| 대출·담보 구조 | 보증금의 청산가치 산입 | 확인 방법 |
|---|---|---|
| 은행이 보증금반환채권에 질권 설정 | 담보된 범위만큼 제외 | 대출 당시 임대인 동의서·질권설정통지서 확인 |
| 은행이 보증금반환채권을 양도받음 | 담보된 범위만큼 제외 | 채권양도 통지서 확인 |
| 보증기관 보증·보증보험만 있는 경우 | 원칙적으로 산입 | 대출약정서상 담보 설정 여부 확인 |
| 우선변제 대상 소액임차보증금 부분 | 면제재산 신청으로 제외 가능 | 주택임대차보호법 시행령상 지역별 금액 확인 |
| 회수 불능이 소명된 부분 | 법원 판단에 따라 감액 가능 | 배당표, 임대인 파산·회생 결정, 임차권등기 자료 |
전세사기피해자로 결정받으면 무엇이 달라지나요?
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조는 피해자 요건을 네 가지로 정합니다. 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖출 것(임차권등기나 전세권 설정 포함), 임차보증금이 5억 원 이하일 것(위원회가 2억 원 범위에서 상향 가능), 임대인의 파산·회생 개시나 임차주택의 경매·공매 개시 등으로 2명 이상의 임차인에게 피해가 발생했거나 예상될 것, 임대인등의 기망 등 채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있을 것입니다. 다만 보증·보험으로 전액을 돌려받을 수 있는 경우 등은 제외됩니다(같은 조 제2항).
결정은 국토교통부장관에게 신청하고(제12조), 위원회 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관이 합니다(제14조). 위원회는 안건 상정일부터 30일 안에 심의·의결해야 하고, 부득이하면 15일 범위에서 한 번 연장할 수 있습니다. 지원 신청기간은 결정일부터 3년 이내입니다(제14조의2).
이 특별법은 한시법입니다. 부칙은 시행 후 4년이 지나는 날까지 효력을 가진다고 정하고(2025년 5월 20일 개정), 2025년 5월 31일 이전에 임대차계약을 최초로 체결한 임차인에게 적용됩니다. 유효기간 만료 전에 결정을 받았거나 신청한 사람에게는 만료 뒤에도 적용됩니다.
회생법원에서 받는 혜택: 변제기간 단축
서울회생법원 실무준칙 제424호 제2조 제2항은 3년 미만의 변제기간을 정할 수 있는 대상에 '전세사기피해로 인하여 지급불능에 이르거나 그러한 사실이 생길 염려가 있는 사람으로서 특별법 제14조에 따라 전세사기피해자등으로 결정받은 자'를 명시합니다. 65세 이상, 중증장애인, 30세 미만 청년, 미성년 자녀 2명 이상 양육자, 한부모가족의 부 또는 모와 같은 줄에 놓인 것입니다.
다만 준칙 제424호 제3항은 법원이 인가요건, 채무자의 수입과 지출, 신청에 이르게 된 경위를 고려해 기간을 달리 정하도록 명할 수 있다고 합니다. 단축이 자동으로 정해지지는 않습니다. 실무상 어느 정도까지 단축되는지는 '개인회생 변제기간 단축' 페이지(/개인회생/변제기간-단축)에서 다룹니다.
블랙스톤 법률사무소 영상(2026년)에서 이승진 변호사는 대구·광주 회생법원도 같은 단축 준칙을 두었고 대전회생법원은 서울회생법원 준칙을 준용한다고 설명합니다. 회생법원이 없는 지방법원 관할이라면 법이 3년보다 짧은 기간을 금지하지 않는다는 점을 들어 단축을 주장해 볼 수 있다는 것이 이승진 변호사의 의견입니다.
특별법과 기금에서 받을 수 있는 지원
개인회생과 별개로, 전세사기피해자등으로 결정받으면 아래 지원을 함께 신청할 수 있습니다. 구체적 요건과 금액은 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG) 안내로 확인해야 합니다.
- 경매의 유예·정지: 경매가 진행 중이면 법원에 매각기일 지정 보류나 취소·변경을 신청할 수 있고, 법원은 채권자·채무자의 생활형편을 고려해 유예·정지를 결정할 수 있습니다. 기간은 원칙적으로 1년 이내이고 연장할 수 있습니다(특별법 제17조). 체납으로 압류된 주택의 매각 유예·정지도 있습니다(제18조, 제19조).
- 우선매수권: 경매에서 매각기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다고 신고할 수 있고, 법원은 그 피해자에게 매각을 허가하여야 합니다(제20조). 공매에도 같은 규정이 있습니다(제21조, 제22조).
- 공공임대주택 지원: 공공주택사업자가 전세사기피해주택을 매입하거나, 매입되지 못한 경우 공공임대주택을 우선 공급받아 최장 10년간 거주할 수 있습니다(제25조, 제25조의2).
- 임차보증금의 최소보장: 대항력·우선변제권 행사로 받은 금액 등의 합이 임차보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 부족분을 국토교통부장관에게 신청할 수 있고(제25조의9), 미리 받는 선지급금 제도도 있습니다(제25조의10). 2026년 5월 12일 개정으로 신설되어 공포 후 6개월이 지난 날부터 시행됩니다.
- 금융지원과 신용정보 등록 유예: 국가는 우선변제를 받지 못한 피해자에게 주택도시기금에서 임대차 자금을 융자할 수 있고, 금융회사등은 신용정보집중기관이 정한 기준에 따라 전세 관련 대출의 채무불이행·대위변제 등록을 유예하거나 삭제할 수 있습니다(제27조). 주택도시기금 '전세피해 임차인 버팀목전세자금'은 기존 전세자금대출의 대환에도 쓸 수 있습니다.
- 임대인이 파산해도 보증금은 면책되지 않습니다: 특별법 제25조의13은 채무자회생법 제566조에도 불구하고 전세사기피해자등의 임차보증금을 제415조 제1항에 따라 우선변제권이 인정되는 한도에서 면책되지 않는 청구권으로 봅니다.
- 긴급복지지원: 전세사기피해자와 생계·주거를 같이 하는 가구원은 긴급복지지원법상 긴급지원대상자로 봅니다(제28조).
개인회생과 개인파산 중 무엇을 선택하나요?
기준은 소득입니다. 세금과 보험료를 뺀 소득이 생계비를 넘고 그 차액으로 일정 기간 갚을 수 있다면 개인회생이 맞습니다(2026년 기준 1인 가구 1,538,543원). 소득이 생계비에 못 미치거나 장래에 계속적·반복적인 수입을 기대하기 어렵다면 개인파산을 검토합니다. 서울회생법원 실무준칙 제407호도 이런 경우 개인파산 신청을 권유하는 보정명령을 할 수 있게 합니다.
보증금 회수 가능성도 함께 봅니다. 경매·공매에서 일부라도 배당받을 여지가 있다면 그 금액이 청산가치에 반영되므로 신청 시점을 조절하는 편이 나을 수 있고, 압류나 추심이 이미 들어왔다면 중지·금지명령을 먼저 받는 것이 급합니다(법 제593조). 전세사기피해자등 결정문은 변제기간 단축을 주장할 때 핵심 자료이므로 결정 신청을 먼저 해 두는 편이 유리합니다.
전세사기 피해 성공사례 2건
블랙스톤 법률사무소가 수행한 사건 가운데 이 상황에 해당하는 사례입니다. 결과는 사건마다 채무액·소득·재산·관할 법원에 따라 다르며 같은 결과를 보장하지 않습니다.
| 사례 | 결과 |
|---|---|
| 부동산 투자로 인해 늘어나게 된 채무 해결한 개인회생 신청사례 | 탕감률 86.81% |
| 무분별한 부동산 투자 실패로 개인회생 신청 | 탕감률 86.58% |
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자주 묻는 질문
전세사기 피해자인데 개인회생을 신청할 수 있나요?
빚이 재산보다 많고 장래에 계속적·반복적인 소득이 있다면 신청할 수 있습니다. 전세자금대출은 담보가 없으면 일반 개인회생채권으로 취급되어 변제계획에 따라 일부를 갚고 나머지를 면책받습니다.
돌려받지 못한 전세보증금도 재산으로 계산되나요?
원칙적으로 청산가치에 들어갑니다. 다만 은행이 보증금반환채권에 질권을 설정했거나 채권양도를 받았다면 그만큼 빠지고, 우선변제 대상 소액임차보증금 부분은 면제재산으로 신청할 수 있습니다(채무자회생법 제383조 제2항 제1호, 제580조 제3항). 회수 불능 자료로 다투기도 합니다.
전세사기 피해자는 변제기간이 줄어드나요?
서울회생법원 실무준칙 제424호는 특별법 제14조에 따라 전세사기피해자등으로 결정받은 사람에 대해 변제기간을 3년 미만으로 정할 수 있다고 규정합니다. 다만 법원이 인가요건과 수입·지출, 신청 경위를 고려해 기간을 달리 정하도록 명할 수 있습니다.
전세사기피해자 결정은 어디에 신청하나요?
국토교통부장관에게 신청하고 전세사기피해지원위원회 심의·의결을 거쳐 결정됩니다(특별법 제12조, 제14조). 위원회는 안건 상정일부터 30일 안에 심의·의결해야 하며 15일 범위에서 한 차례 연장할 수 있습니다.
임대인이 파산하면 보증금을 못 받나요?
전세사기피해주택에 대한 전세사기피해자등의 임차보증금은 채무자회생법 제415조 제1항에 따라 우선변제권이 인정되는 한도에서 면책되지 않는 청구권으로 봅니다(특별법 제25조의13). 임대인이 면책을 받아도 그 범위에서는 청구할 수 있습니다.
경매가 진행 중인데 멈출 수 있나요?
전세사기피해자는 법원에 매각기일 지정 보류나 취소·변경 등 경매 유예·정지를 신청할 수 있습니다(특별법 제17조). 법원은 보증금을 받지 못해 생계나 주거안정에 지장이 우려되는 경우 채권자·채무자의 생활형편을 고려해 결정하며, 기간은 원칙적으로 1년 이내입니다.
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이 글은 2026-09-23 기준의 일반적인 법률 정보이며, 법령·법원 실무·금액 기준은 바뀔 수 있습니다. 구체적인 사건은 채무액·소득·재산·관할 법원에 따라 결과가 달라지므로 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.