잔금을 낼 수 없는 지식산업센터 수분양자가 분양계약에서 벗어나는 법적 방법으로는 계약 취소·무효 소송, 파산, 개인회생 세 가지가 있다는 것이 이승진 변호사의 설명입니다. 투자 위험은 수분양자가 부담하는 것이어서 잔금 청구를 거부할 법적 근거는 원칙적으로 없고, 개인회생은 파산과 달리 해제권이 주어지지 않지만 절차 진행 과정에서 시행사가 계약 해제를 선택할 경제적 이유가 생길 수 있다고 설명합니다.
핵심 정리
몇 년 전 '계약금만 내면 중도금은 무이자, 잔금 때 팔면 차익'이라는 방식으로 대량 분양된 지식산업센터가 미분양 상태가 되면서, 수분양자들이 잔금을 낼 자력도 금융 여건도 없는 상황에 처했다고 설명합니다.
투자 위험은 수분양자가 감수한 것이어서 잔금 청구를 거부할 적법한 법적 근거가 없고, 돈을 내지 못하면 시행사가 급여와 재산을 압류할 수 있다고 설명합니다.
계약 체결 과정에 기망(사기)이나 분명한 착오가 있었다면 분양계약 취소·무효 소송을 할 수 있지만 쉽지 않다고 설명합니다.
파산을 하면 분양계약이 쌍방미이행 쌍무계약에 해당해 해제권이 주어지지만, 재산을 처분해야 하므로 정상적인 직장이나 재산이 있는 사람은 시도하기 어렵다고 설명합니다.
개인회생은 소득이나 청산가치가 많으면 이용이 어려울 수 있고, 해제권은 없지만 잔금 채무가 면책되면 시행사로서는 계약을 해제하고 다른 수분양자에게 재분양하는 편이 이득일 수 있어 스스로 해제하는 경우가 있다고 설명합니다.
이런 사건은 개인회생과 민사 쟁점이 섞이고 시행사와의 협상도 필요해 일반 개인회생보다 난이도가 높다고 설명합니다.
이 영상에서 답하는 질문
Q지식산업센터 잔금을 못 내면 어떻게 되나요?
A이승진 변호사는 투자 위험은 수분양자가 부담하는 것이어서 잔금 청구를 거부할 법적 근거가 원칙적으로 없고, 잔금을 내지 못하면 시행사가 급여나 재산을 압류할 수 있다고 설명합니다.
Q분양계약을 해제하려면 어떤 방법이 있나요?
A영상에서는 기망이나 착오를 이유로 한 계약 취소·무효 소송, 쌍방미이행 쌍무계약 해제권이 주어지는 파산, 그리고 개인회생 세 가지를 소개합니다. 각 방법마다 요건과 한계가 있어 개별 상황에 맞는 검토가 필요합니다.
Q개인회생을 하면 분양계약이 해제되나요?
A영상에 따르면 개인회생에는 파산과 달리 해제권이 주어지지 않습니다. 다만 잔금 채무가 면책되면 시행사가 재분양을 위해 스스로 계약을 해제하는 것이 합리적인 선택이 될 수 있어, 경우에 따라 분양계약에서 벗어날 수 있다고 설명합니다.
설명: 블랙스톤 법률사무소 이승진 변호사
(대한변호사협회 등록 도산 전문 변호사, 등록 제15101호) · 영상 게시일(2025-08-21) 기준의 내용이며, 법령·실무·금융상품 조건은 바뀔 수 있습니다. 구체적인 사안은 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
· 검토일 2026-09-26
안녕하세요. 블랙스톤 법률사무소 이승진 변호사입니다.
최근 부동산 관련해서 지식산업센터쪽으로 얘기가 많이 나오고 있습니다.
몇 년 전에 지식산업센터가 엄청나게 분양이 됐었는데요.
지금 보니 이미 완공된 지식산업센터조차도 분양이 안되고 입주도 안한 미분양 상태인 것인데요.
위의 상황에서 시행사와의 마찰이 있었는데요.
오늘은 이에 대해서 말씀드려보겠습니다.
영상 시청해주시고 내 사건을 가장 잘 도울 수 있는 사무실을 찾는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
감사합니다.
영상 전체 내용
사무실이 싫어하는 개인회생 까다로운 케이스들 — 영상 전체 내용 정리
영상에서 이승진 변호사가 말한 내용을 자막을 바탕으로 읽기 쉽게 정리했습니다. 인사·상담 안내 등은 생략했고, 금액·기준 등은 영상 게시일(2025-08-21) 기준입니다.
많아요. 특히 요즘 가장 문제가 되는 게 바로 지식산업센터 같아요. 지식산업센터가 몇 년 전에 엄청나게 분양이 됐어요. 계약금만 내면 중도금은 무이자로 하고, 나중에 잔금 낼 때 팔면 차익을 얻을 수 있다고 하면서 엄청나게 분양이 됐는데, 몇 년이 지나고 봤더니 이미 완공된 지식산업센터조차 분양이 안 되고 미분양 상태로 지나게 되는 거예요. 입주도 다 안 하고 있고요.
그러니까 아직 완공이 안 되고 잔금을 내야 하는 지식산업센터를 분양받은 분들이 잔금을 낼 자력도 없고 금융적인 환경도 안 되는, 처치 곤란한 상태에 처하게 된 거죠.
굉장히 단순해요. 시행사는 무조건 돈을 내라고 하고, 잔금에 대해 추심이 들어옵니다. 그러면 내가 어떻게 할 수 있느냐. 법적인 테두리 안에서는 일단 수분양자가 할 수 있는 적법한 대항이 없어요. 이 투자에 대한 책임은 내가 지는 것이고, 그런 위험을 다 감수하고 투자를 한 것이기 때문에 돈을 달라는 청구를 거부할 수 있는 법적 원인이 하나도 없습니다.
그런데 돈이 없으면 어떻게 되느냐. 채권자인 시행사는 추심을 하기 위해 나의 급여도 압류하고 나의 재산도 압류하게 되죠. 이런 결과가 오게 되니까 수분양자들이 어떻게든 분양계약으로부터 벗어나는 방법을 찾게 돼요. 그 방법을 법적으로 제시하면 세 가지 정도가 있습니다.
마지막으로 남은 선택은 개인회생이에요. 개인회생도 누구나 할 수 있는 것은 아니에요. 소득이 많다면 개인회생이 불가능할 수도 있고요, 청산가치가 많다면 개인회생을 못 할 수도 있어요. 이런 분들은 법원이 보기에 재산을 팔아서 빚을 일단 갚으라고 보는 입장이기 때문이죠.
개인회생을 하면 어떻게 해제를 할 수 있느냐. 개인회생은 파산과 달리 해제권이 부여되지는 않아요. 그런데 절차를 진행하다 보면 논리적으로 나는 잔금 채무를 면책받게 되고, 잔금을 받지 못한 시행사는 이 계약을 해제하지 않으면 같은 지식산업센터를 다른 사람에게 재분양할 수가 없게 돼요.
지식산업센터를 그대로 두어도 돈을 못 받는데, 이왕이면 계약을 해제하고 싸게라도 새로운 수분양자를 찾아 할인 분양을 하는 것이 시행사에게 이득이 될 수 있다는 거죠. 이런 경제적인 이득 때문에 시행사가 자발적으로 분양계약을 해제하게 됩니다. 이건 너무도 합리적인 선택이고요. 이런 과정을 기대하고 개인회생 절차를 진행함으로써 분양계약으로부터 벗어날 수 있게 되는 거죠.
