집주인 동의를 받았냐
대출 받을 때 집주인 동의 받았으면 대부분 질권 설정 또는 채권 양도예요
집주인 동의 없이 진행 됐냐
집주인 동의 없이 보증 보험만 끊었느냐 이 두 가지입니다
변호사님
네
전세 대출 받으신 분들 되게 많으시잖아요
근데 보통의 전세대출 받으시는 분들이 전세대출금이 재산의 이제 큰 부분을 차지 하실 텐데
그렇죠
이런 분들이 개인 회생을 신청하시게 되면은 이 대출금이나 이런 거는 조금 어떻게 되는 걸까요
개인 회생 하면은 신용이나 이런 게 없어지지 않나요?
아 전세자금 대출에 있는 사람이 개인 회생을 하게 되면 어떻게 되느냐 전세 자금 대출은 말씀하신 대로 대출을 받아서 내가 돈을 받았으니까 재산이에요
돈이 1억이든 2억이든 청산 가치로 당연히 잡히고요 잡히는데 우리가 부동산이 있어도 그 부동산의 담보권이 설정돼 있으면은 부동산의 시세에서 담보권을 뺀 만큼만 청산 가치로 잡히거든요
예를 들어서 내가 1억의 아파트가 있는데 8,000만 원에 근저당권이 잡혀 있다
그럼 2,000만 원만 재산으로 잡혀요
청산 가치로 그런데 이 전세 자금 대출도 빌릴 때 금융기관과 약정에 따라서 담보가 설정된 경우가 있어요
두 가진데 그게 질권 아니면은 양도 담보 라고 하는데 채권 양도 질권 이라는 거는 저당권과 비슷한 거예요
그래서 저당권은 부동산에 대한 것이라면은 질권은 채권에 대한 것이다
그냥 그렇게 이해하면 되고 채권 양도는 애초에 전세 자금을 계약 기간 끝나고 집주인으로부터 전세금을 받을 수 있는 권리를 넘겨 버리는 거를 채권 양도 라고 해요
채권 양도 같은 경우에는 내가 받을 수 있는 권리를 넘겼으니까 재산이 없는 상태죠
청산 가치가 없고 질권이 설정된 경우에도 1억 보증금이 들어갔어요
근데 여기에 1억의 질권이 설정돼 있어요
그러면 여기에는 1억의 재산이 있지만 1억의 담보권이 설정돼 있으니까 이 경우도 이 사람은 청산 가치가 없는 거예요
정리를 하자면은 내가 전세 자금 대출을 받으면서 은행이 담보 설정을 했다
질권 설정 또는 채권 양도 이 두 가지를 한 경우에는 그 사람의 전세금을 청산 가치에 잡히지 않아요
그러면은 은행이 이렇게 담보 설정을 안 하는 경우도 있느냐 있어요
어떤 경우냐면은 서울 신용 보증이나 아니면은 이런저런 국가 기관에서 보증을 해주는 경우가 있어요
아니면은 다른 사람이 연대 보증을 해주는 경우가 있어요
그런 경우에는 청산 가치로 잡힙니다
뭐 서류를 확인해보는 방법도 있겠지만 내가 대출을 받을 때 이제 큰 이벤트 였으니까 어디 뭐 재단 이나 이런 데 가서 받았는지 아니면 그냥 은행 가서 받았는지 약간 이 차이로 나눌 수 있는건가요?
집주인 동의를 받았냐 대출 받을 때 집주인 동의 받았으면 대부분 질권 설정 또는 채권 양도예요
집주인 동의 없이 진행 되냐 집주인 동의 없이 보증 보험만 끝났느냐 이 두 가지입니다
그러면은 더 쉽네요
집주인 동의를 받으면서 내가 했던 거라면은 아마 그거는 이제 청산 가치에 반영이 안 되는 거고
안 된다!
그게 아니라면은 이제 청산가치에 반영이 되는 거고
네 예 맞아요 맞아요
그리고 여기서 이제 중요한 게 생기죠
그러면은 내가 전세계약 끝나면은 돈은 내가 받는 거냐 은행이 받는 거냐 앞에 말한 거대로 하면은 집주인 동의 받은 경우에는 은행이 받는 거고요
집주인 동의 안 받고 보증 보험의 경우에는 내가 받는 겁니다
그렇게 얘기하면 쉬운데 예 막 뭐 질권 막 이런 거 나오면 정신이 없어지는 것 같아요
예 맞아요
네 더 조금 걱정하실 수 있는 게 막연히 그냥 뭔가 이게 청산가치로 반영이 되고 뭐 뭐 신용도나 뭐 이런 것들을 생각했을 때 그냥 직접적으로 내가 그냥 여기 살아도 되나요
일단 전세 기간이 안 끝났다면 살 수 있어요
전세 계약 끝나면은 나가야죠
나가야 돼요?
전세 기간 끝나면은 개인회생과 상관 없이 나가야 되죠
아 근데 왜냐면 근데 회생 들어가신 분들이 지금 주변 상황을 사실 바꾸기 굉장히 어려울 거 아니에요
네 특히나 전세로 들어가 있으면은 그래도 조건이 괜찮게 들어가 있을 텐데 계약이야 계약이지만 내 상황도 상황이니까 계약 연장이라는 건 사실은 그대로 연장하는 거지만 그 안에 이제 생략된 거는 내가 돈을 돌려받고 또 주는 거거든요
그런 과정에 있는데 전세금 반환 채권은 지금 은행이 가지고 있기 때문에 임차인 마음대로 연장을 못 해요
그렇기 때문에 계약 기간이 끝나면은 은행은 그 돈을 가져갈 것이고 돈을 가져간 상태에서는 내가 연장을 할 수 있는 방법이 없잖아요
그러니까 현실적으로는 할 수가 없죠
어떻게 보면은 유일 할 수 있는 단점, 고려할 점 네 그러면 전세 보증금이 내 청산 가치로 산입 되면은 변제액이 굉장히 늘어나잖아요
1억이 청산 가치로 들어온다면 내가 3년 동안 1억 이상을 갚아야 되고 그게 안 되면 뭐 5년 동안 그 이상을 갚아야지 개인회생 조건이 되는 거니까 그런데 꼭 그럴 필요는 없는 게 우리가 면제 재산 신청이 라고 해서 주택 임대차 보호법 시행령에 따라서 보증금 중 일부는 면제 재산으로 인정이 돼요
서울 같은 경우에는 최근에 시행령이 개정이 돼서 최대 5천 5백만원까지는 면제 재산 신청이 되기 때문에 내가 서울에 1억 원의 전세 집에 있고 1억 원에 대해서 전세자금 대출을 받을 당시에 집주인 동의를 안 받았다 그러니까 청산 가치에 산입 된다고 하더라도 1억 원 중 5천 5백만 원은 면제 재산이 되니까 결국 청산 가치에 산입 될 수 있는 거는 4,500만 원만 남게 되는 거죠
대부분의 개인회생을 하시는 분들이 자가에 거주하고 계신 분보다는 뭐 전세 또는 월세로 거주하고 계신 분이 많고 특히 전세로 사시는 분들은 전세 자금 대출을 받은 경우가 굉장히 많아요
이 경우에 가장 먼저 확인하셔야 될 거는 이 전세 보증금이 내 재산으로 청산 가치 인가 아니면 청산 가치가 아닌가 인데 이것을 아실 수 있는 가장 쉬운 방법은 내가 전세자금 대출을 받을 때 집주인 동의가 필요 했는가 필요하지 않았는가 입니다
집주인 동의가 필요 했다면은 청산 가치 산입 되지 않습니다
집주인의 동의 없이 다른 사람의 연대 보증이나 보증 보험 발행으로 대출이 가능 했다면은 이 경우에는 청산 가치 산입 되고 이러한 점 참고하셔서 개인회생을 준비하실 때 도움이 되셨으면 좋겠습니다 감사합니다